Dom
RETTEN I HJØRRING
DOM
afsagt den 19. september 2023
Sag BS-14186/2023-HJO
Sagsøger
(advokat Jesper Baden Andersen)
mod
Sagsøgte 1
(advokat Stig B. Jørgensen)
og
Sagsøgte 2
(advokat Stig B. Jørgensen)
Denne afgørelse er truffet af Dommer.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.
Indledning samt parternes påstande og hovedanbringender
Den 16. juni 2022 blev der afholdt skelforretning til fastlæggelse af skellet mel-lem Sagsøgers ejendom beliggende Adresse 1, By, og de sagsøgte, Sagsøgte 2 og Sagsøgte 1's ejendom beliggende Adresse 2, By.
Den 6. juli 2022 anmodede Sagsøger hegnssynet om at fastsætte sa-gens omkostninger i forbindelse med skelforretningen.
2
Den 22. september 2022 traf hegnssynet i Hjørring afgørelse om, at hele udgif-ten til skelforretningen pålagdes Sagsøger med 53.540,63 kr. og be-grundede afgørelsen med, at det var ham, der havde rekvireret skelforretnin-gen, herunder at skelforretningen ikke havde bevirket yderligere ændringer af skel.
Den 8. februar 2023 fastholdt hegnssynet afgørelsen. Hegnssynets afgørelse er dateret 16. februar 2023.
Sagsøger mener, at Sagsøgte 2 og Sagsøgte 1 skal betale for skelforretningen og har derfor den 15. marts 2023 anlagt denne sag, hvorunder han har nedlagt påstand om, at Sagsøgte 2 og Sagsøgte 1 dømmes til at betale 53.540,63 kr. med sædvanlig procesrente fra sagens anlæg.
Sagsøger har til støtte herfor som hovedanbringende gjort gældende, at skelforretningen var nødvendig, fordi Sagsøgte 2 og Sagsøgte 1 mod bedre vidende fastholdt deres urigtige opfattelse af skellet mellem parternes ejendomme.
Sagsøgte 2 og Sagsøgte 1 har påstået frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et mindre beløb og har til støtte herfor som hovedanbringende gjort gældende, at de ikke har villet anfægte de rette skelforhold, men har anerkendt skellet mellem ejendommene.
Forklaringer
Der er under sagen afgivet forklaring af Sagsøger og Sagsøgte 1 samt vidnerne Vidne 1 og Vidne 2.
Sagsøger har forklaret, at han er pensionist. Han er uddannet elek-
triker og ingeniør og har tidligere arbejdet ved Arbejdsplads.
Han købte ejendommen Adresse 1 i 2001. Der lå et lidt ældre sommerhus på na-boejendommen, Adresse 2. Da der skulle sættes af til byggeri på Adresse 1, sagde landinspektøren, at naboens stakit stod på grunden til Adresse 1. Sagsøger besluttede så at få naboens accept af den rette beliggenhed af skellet. Derved fremkom erklæringen af 28. maj 2001, der er fremlagt som bilag B.
Sagsøger var ikke i kontakt med mægleren i forbindelse med salget af Adresse 2. Han tænkte på, om han skulle kontakte mægleren angående skellets rette beliggenhed, men kom frem til, at det ikke tilkom ham. Han havde sit ek-semplar af erklæringen af 28. maj 2001 i behold og fandt det frem, da tvisten op-stod. Han blev opmærksom på, at de nye ejere ikke var bekendt med den rette
3
beliggenhed af skellet, i forbindelse med en snak med dem om en jordvold/par-keringsplads, de var ved at etablere i nærheden af den sydlige skelpæl. De spurgte i forbindelse hermed, om de måtte skære nogle grene af træerne på hans grund. Ved den lejlighed sagde han til dem, at de vel var klar over, at stakittet stod på hans ejendom. Han ville gerne have et godt forhold til dem, og derfor brugte han tid på at forsøge at lave en aftale med dem. Han fandt den sydlige skelpæl og fik af egen drift en landmåler til at bekræfte dens beliggen-hed. Han havde spurgt de nye ejere af Adresse 2, om de sammen skulle re-kvirere en landmåler, men de tilkendegav, at de ingen interesse havde i det. Han afholdt derfor selv omkostningerne til landmåleren, der udgjorde ca. 4.600 kr.
Inden han præsenterede udkastet til en aftale for naboerne, havde de allerede fældet og beskåret træer på hans grund. Rent faktisk skar de ikke bare nogle grene af, men skar træerne over helt nede ved grunden. Det havde han ikke gi-vet tilladelse til. Han tænker i dag, at der burde være rejst en hærværkssag. Det kom i stedet til en skelforretning.
Ud fra naboernes udtalelser og skriftlige tilkendegivelser var hans oplevelse, at de ikke ville acceptere den rette beliggenhed af skellet, og at han derfor var nødt til at rekvirere en skelforretning.
Plankeværket er fjernet nu.
Den sydlige skelmærke står vest for hovedstophanen i en afstand på en halv til en meter. Da han fandt den, markerede han den, men ejerne af Adresse 2 slog den ned i jorden. Det var en måneds tid efter, det hele startede, at han genfandt den. Han skrev til ejerne af Adresse 2, at han havde fundet den. Han husker ikke, om det var ved mail eller et brev i postkassen.
Naboerne fastholdt, at de havde købt grund ind til plankeværket, selv efter han fandt skelpælen og fik dens beliggenhed bekræftet af landmåleren.
Sagsøger tilbød at sælge dem grundstykket frem til plankeværket, men oplevede, at de ikke var åbne over for løsningsforslag.
Han husker ikke, om han viste erklæringen af 28. maj 2001 til de nye ejere af Adresse 2. Han tror, at advokaten håndterede erklæringen.
Sagsøgte 1 har forklaret, at han og hans kone i foråret 2021 gerne ville
købe et sommerhus ved vestkysten. De så på flere forskellige huse i flere byer. De så på Adresse 2 i By sammen med ejendomsmægler Vidne 2. Det var et pænt og velholdt hus med en fin tilstandsrapport. Under fremvisningen sagde mægleren: ”Alt det I ser, er det I får” . Der var et plankeværk ind til na-
4
boen i Adresse 1. Der var blomsterkrukker, havemøbler mv. Man kunne se, at det var ældre mennesker, der havde haft sommerhuset, og at det havde været udle-jet. Det trængte til maling, oprydning mv., men det var en god og sund ejen-dom. Der var parkeringsplads i form af tilkørt græsplæne. Mod Adresse 3 var der buske mv. til afgrænsning. Man kunne ikke se skelpælene, men Sagsøgte 1 og hans kone var heller ikke interesseret i at se dem, idet man kunne se skellets fysiske fremtoning. Plankeværket så ud til at være det naturlige skel. Plankeværket udgjorde 2-3 af siden ind mod Adresse 1. Derudover var der træer og buske i skellet. Sagsøgte 1 og hans kone havde ingen anledning til at spørge mægleren nærmere om skellet. Der stod affaldsstativer på grundene. Der var et tilgroet vildnis mod vejen bestående af hyben mv. Det var et af de store indsatsområder ved klargøring af huset.
Sagsøgte 1 og hans kone afgav et bud på huset og overtog det den 1. juni 2021.
I starten var de bundet af en udlejningsaftale, der i forvejen var på huset, men derefter gik de i gang med maling, istandsættelse mv.
Sagsøgte 1 har altid vægtet et godt naboskab, og han kom godt i gang med snak med naboerne til to af siderne. Der var en god kemi, og det ville han også gerne have med naboen i Adresse 1. Inden for den første måned kom han i gang med positiv småsnak med Sagsøger.
Sagsøgte 1 var i kontakt med en anlægsgartner, idet han havde aftalt med to andre naboer, at der skulle ryddes op på grunden og anlægges en jord-vold til den modsatte side i forhold til Adresse 1. Der stod 2-3 visne træer ved plan-keværkets afslutning ind mod Adresse 1. De hældte ind over Adresse 2 og besværlig-gjorde parkering, og derfor ville Sagsøgte 1 gerne af med de træer. Han fortalte Sagsøger, at der ville komme en havemand, og spurgte, om det var i orden, at denne fjernede de par gamle, skæve fyrretræer. Sagsøger sagde, at det måtte de hjertens gerne, og Sagsøgte 1 forstod det som et klokkeklart tilsagn. Hans kone var der også og jokede med, at det var godt, at der kunne fældes fyrretræer på Vej samtidig med, at hun pegede på træerne.
Ca. en uge efter denne samtale kom havemanden med store maskiner. Sagsøger gik rundt og betragtede arbejdet uden at fremkomme med be-mærkninger bortset fra en enkelt bemærkning omkring jordvolden. Sagsøgte 1 var også selv til stede. Der var ingen snak om skellet.
Derefter var der ro i 3 uger. Så kom Sagsøger pludselig og sagde, at han ikke havde givet tilladelse til, at de nedlagde træerne. Han sagde, at de var ulovligt fældet, og at der skulle genplantes fyrretræer.
5
En måned senere var Sagsøgte 1 i gang med at male plankeværk, da Sagsøger kom og sagde, at han skulle lade være med det, idet planke-værket stod ulovligt på Sagsøgers grund og skulle væk. Sagsøgte 1 svarede, at han næsten ikke kunne tro, at det var rigtigt, at det var før-ste gang, han hørte det, og at der intet var sagt herom fra hverken sælgeren eller mægleren. Sagsøgte 1 forsøgte at appellere til Sagsøgers for-nuft og sagde, at det kun drejede sig om et par centimer, og om de ikke bare skulle lade plankeværket stå. Han sagde også, at det lille areal bag garagen var helt ubrugeligt for Sagsøger, og at der ikke engang kunne stå en ha-vestol på det. Sagsøgers svar var imidlertid, at han ikke ville accep-tere det, og at plankeværket skulle fjernes. Han sagde også, at han ville have en landinspektør ind over. Sagsøgte 1 sagde, at han slet ikke kunne forstå ham, og at det var en overreaktion. Han sagde også, at der eventuelt kunne re-kvireres et hegnsyn, hvortil udgiften ville være overkommelig, nok få tusind kroner. Han sagde samtidig, at det blev for Sagsøgers egen regning, hvis han bestilte en landinspektør, og at Sagsøgte 1 ikke ville være med til at betale for det. Sagsøgte 1 sagde også, at han gerne ville have lov til at undersøge forholdet nærmere.
Sagsøgte 1 kontaktede derefter Person, den ene af sælgerne, og fortalte, at de var glade for huset, men ærgerlige over naboen. Person sagde, at Sagsøger havde ry for altid at spille politimand, og at stakittet altid havde stået på samme plads. Hun sagde intet om skellet.
Sagsøgte 1 kontaktede så ejendomsmægler Vidne 2, som sagde, at han ikke havde været ude for noget lignende, og at han ville komme på besøg. Han kom og kiggede rundt. Han sagde derefter, at det ikke kunne være rigtigt, at plankeværket skulle flyttes, og at Sagsøgte 1 intet skulle gøre, idet han havde købt i god tro. Ejendomsmægleren sagde, at han ville gå hjem og granske forholdene nærmere. Han sagde også, at han ville mene, at Adresse 2 i givet fald havde vundet hævd, da plankeværket havde stået der i mindst 20 år. 2-3 dage senere kontaktede Vidne 2 ham igen om erklæringen fra 2001 fra en landinspektør, hvoraf det fremgik, at plankeværket stod en smule skråt i den ene ende. I den nordlige ende stod det, som det skulle. Det kilede imidlertid skråt og kom ca. 30 cm fra skel, hvor afvigelsen var størst.
Sagsøger fandt selv frem til skellet, inden han tilkaldte en landin-spektør.
Sagsøgte 1 synes, at Sagsøgers forslag til aftale, der ses i ek-strakten side 26, indeholdt ublu krav. Sagsøgte 1 havde intet ønske om at købe en kile grund, som han allerede havde købt en gang. Han oplevede end-videre, at det var en smule frækt at kalde ham rekvirent. Han oplevede, at han havde købt grunden ind til plankeværket. Efter mægleren fortalte om erklærin-
6
gen fra 2001, accepterede Sagsøgte 1 imidlertid, at skellet var, som Sagsøger sagde.
Da Sagsøgte 1 kom hjem en aften, var han ved at kollidere med en pind, som Sagsøger havde banket ned ved hjørnet, hvor Sagsøgte 1 drejede ind med bilen. Sagsøgte 1 var nødt til at tage pinden op for ikke at komme til at køre ind i den med bilen.
Efterfølgende har Sagsøgte 1 haft et værre renderi på sin grund af blandt andre tømrere og havefolk, der skulle afgive tilbud over for Sagsøger.
Der kom et krav fra en advokat om, at Sagsøgte 1 skulle betale 60.000 kr. til omkostninger, stakit mv., selvom hegnsynet havde truffet en klokkeklar afgørelse om omkostningerne.
Med hensyn til stakittet var afgørelsen, at det skulle fjernes, og det sørgede Sagsøgte 1 for i samarbejde med en kollega, selvom han undrede sig over afgørelsen.
Han har ikke deltaget i at rekvirere en skelforretning og har heller ikke givet an-ledning til en sådan.
Han var ikke repræsenteret af advokat ved købet af Adresse 2. Der blev ikke givet nærmere oplysninger om skelforholdene i forbindelse med handlen. Han fore-tog ikke selv undersøgelser omkring det, men opdagede ved et tilfælde en skel-pæl i det nordlige hjørne.
I forhold til korrespondancen med Sagsøger den 7. og 8. februar 2022 var Sagsøgte 1's oplevelse ud fra mæglerens tilkendegivelser, at jorden ind til plankeværket var hans. Han ville godt indgå i en skelforandring, men mente, at der var nogle andre, der skulle betale. Baggrunden for, at han skrev om 39 cm ukrudt, var, at der var kommet mange ubehagelige mails den anden vej, og at mægleren sagde, at han ikke skulle gå ind på Sagsøgers krav. Det er rigtigt, at hans bemærkning om, at deres grund var nøjagtigt, som den var blevet fremvist ved købet, var udtryk for, at han fastholdt, at det var deres grund frem til stakittet.
Vidne 1 har som vidne forklaret, at han lever sammen med Person,
som sammen med sin søster ejede Adresse 2 indtil den 1. juni 2021. Han har kendt Person i 40 år og er kommet på ejendommen i mange år. De fik et brev fra Sagsøgers advokat i 2001 om, at stakittet stod lidt skråt, men at det for hans skyld godt måtte blive stående. Vidne 1 havde selv været med til
7
at opsætte stakittet sammen med Person, hendes søster og hendes mand, vist i 1996.
Adresse 2 var til salg i et par år. Han husker ikke, om det blev sagt til mægle-ren, at stakittet stod forkert.
Vidne 1 var til stede ved skelforretningen i juni 2022. Erklæringen var fremme forud for skelforretningen, men han havde den også med til forretnin-gen. Det var første gang, han viste den til Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2. Han var ikke af mæg-leren blevet bedt om at sende den videre i forbindelse med handlen. Det var mest ham, der korresponderede med mægleren, Vidne 2. Vidne 1 sendte ikke erklæringen til ham. Den var vist gået i glemmebogen, for det var mange år siden, den var lavet. Vidne 1 var selv bekendt med, at hegnet ikke stod i skel.
Vidne 2 har som vidne forklaret, at han er uddannet ejendomsmægler. Han
havde Adresse 2 til salg, vist i 9 måneder. Sælgeren oplyste, at skellet til Adresse 1 gik ved stakittet, men Vidne 2 fik senere at vide, at stakittet stod på naboens grund. Det var først efter sagens opstart. Han havde undersøgt, hvor skellet gik, men kan ikke se, at stakittet stod skævt i forhold til skellet. Der var intet, der in-dikerede, at der var ugler i mosen. Stakittet fremstod som et sædvanligt skel. Der gik et godt stykke tid efter salget, inden han fik anden oplysning. Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 kom og spurgte angående skelforholdene efter fældning af nogle træer. Vidne 2 svarede først, at det ikke kunne passe, at det forholdt sig, som Sagsøger sagde.
Generelt kigger han som mægler efter skelpælene, når han besigtiger en ejen-dom med henblik på salg. Han ser også på tilgængelige kort. Han oplyste til kø-berne, at grunden gik til omkring stakittet, men at han ikke kunne sige, om skel-let lå på den ene eller den anden side af stakittet. Købere kan altid forlange at få oprettet skelpæle, hvis de er i tvivl, men det gjorde Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 ikke.
Procedure:
Sagsøger har indleveret et påstandsdokument dateret 8. august 2023.
Sagsøgte 2 og Sagsøgte 1 har indleveret et påstandsdokument dateret 8. august 2023.
Parterne har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med deres på-standsdokumenter.
Rettens begrundelse og resultat
8
Det lægges efter oplysningerne i sagen til grund, at Sagsøger siden sin erhvervelse af Adresse 1 i 2001 har vidst, at plankeværket mellem Adresse 1 og Adresse 2, som man umiddelbart ville tro stod i skellet mellem ejendom-mene, i virkeligheden stod skråt i forhold til skel-linien således, at jord, der kunne fremtræde som hørende til Adresse 2, hørte til Adresse 1. De tidligere ejere af Adresse 2 var også bekendt hermed, men oplysningen blev ikke videregivet til Sagsøgte 2 og Sagsøgte 1 i forbindelse med deres køb af Adresse 2.
Det lægges endvidere til grund, at Sagsøgte 2 og Sagsøgte 1 på et tids-punkt efter deres køb af Adresse 2 via ejendomsmægler Vidne 2 blev bekendt med erklæringen af 28. maj 2001, hvorved de tidligere ejere af Adresse 2 bekræftede de rette skelforhold. Efter Sagsøgte 1's forklaring og Vidne 2's forkla-ring sammenholdt med sammenhængen i korrespondancen mellem Sagsøgte 1 og Sagsøger i november 2021 og februar 2022 lægges det til grund, at Sagsøgte 1 var gjort bekendt med skellets rette beliggenhed, da han den 8. februar 2022 i en mail til Sagsøger skrev blandt andet ”Vores grund er nøjagtig som den blev os fremvist ved købet d. 01.06.2021. Så-fremt du fortsat måtte ønske noget ændret, er du velkommen til at udtage stæv-ning imod os, så vi kan få sagen afgjort i byretten” .
Retten finder, at Sagsøger naturligt måtte forstå Sagsøgte 1's tilkendegivelser i mailen af 8. februar 2022 således, at Sagsøgte 1 fast-holdt ejendomsret til det jordstykke, som lå op til plankeværket ind mod hans ejendom, selvom det rettelig hørte til Sagsøgers ejendom. På den baggrund havde Sagsøger en berettiget interesse i at få konstateret ejendomsgrænsens rette beliggenhed, og Sagsøgte 2 og Sagsøgte 1 skal derfor betale omkostningerne ved skelforretningen, jf. udstykningslovens § 39.
Sagsøgte 2 og Sagsøgte 1 har tabt sagen og skal derfor betale sagsomkost-ninger til Sagsøger. Sagsomkostningerne fastsættes til 21.063 kr. hvoraf 750 kr. vedrører Sagsøgers udgift til retsafgift og 20.313 kr. vedrører hans udgift til advokatbistand inkl. moms.
Sagsøger er ikke momsregistreret
THI KENDES FOR RET:
De sagsøgte, Sagsøgte 2 og Sagsøgte 1, skal i fællesskab til Sagsøger, betale 53.540,63 kr. med tillæg af sædvanlig procesrente fra sagens anlæg og til betaling sker.
I sagsomkostninger skal Sagsøgte 2 og Sagsøgte 1 i fællesskab til Sagsøger betale 21.063 kr.
9
Beløbene skal betales inden 14 dage.
Sagsøgte 2 og Sagsøgte 1 hæfter hver især for at betale de fulde beløb.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 19-09-2023 kl. 13:01
Modtagere: Sagsøgte 1, Advokat (L) Jesper Baden Andersen, Sagsøger, Sagsøgte 2, Advokat (H) Stig B. Jørgensen